熱點關注文：泰州晚報
眼下，“去庫存”是房地產市場最火熱的話題。
前段時間，中央經濟工作會議以罕見的篇幅對房地產市場去庫存化政策作了較多的規定，并把“去庫存”納入2016年經濟工作的“五大任務”之一。
對泰州而言，商品住宅庫存狀況如何,相關各方做了哪些努力,還需要做些什么,今年房市如何走向？連日來，圍繞這些問題，記者進行了采訪。
現有庫存
至少需18個月消化
“過了春節，我就不打算在房產市場上干了，壓力太大。”小李是市區一房產公司置業顧問，他在房產公司從事置業顧問已經六個年頭了。“現在，在房產行業，每個人都有壓力，老板壓力更大，特別是大樓盤的老板，因為，樓盤越大，庫存就會越多。”
房產市場上，各種各樣的促銷活動也傳遞出房市去庫存的壓力。一位不愿透露姓名的開發商告訴記者，去年，為了能把房子賣出去，每個房產商都鉚足了勁，想盡了辦法，通過各種促銷給予購房者更多的優惠。在房價上，明不降暗降，通過團購、職工內部價吸引更多的市民購房；有的房產公司給每個員工下達任務，讓員工自己購房或動員親戚朋友購房；如銷售業績上不去，個別開發商通過“集體大換血”換掉銷售人員，甚至還有拿房抵充工程款的現象。
根據國家統計局的定義，房地產的“庫存”含義是：商品房的待售面積，指房地產開發企業已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷售或出租的那一部分，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積。
據統計，去年，市區（不含姜堰）商品住宅庫存量達到270萬平方米。“按照去年的銷售速度，這些庫存至少需要18個月消化。如加上拿了地沒開發的以及已開工沒領預售許可證的，18個月的數據可能還要翻倍。”市房地產業協會副會長沈瑜說。
消化庫存
我市各方已在努力
最近，市民陸先生在市區購買了一套住房。“這是我的第二套住房， 貸款政策還是挺優惠的。”
陸先生說，他原有一套住房，已經結清了房款，現在買二套房，他通過公積金貸款，首付比例也只有20%。“以前，首付比例是30%，我購買50萬元的房子，按照此前的政策， 付15萬元的首付后，申請辦理35萬元的公積金貸款，現在只需付10萬元的首付，即可申請辦理40萬元的貸款。”
去年公積金政策的幾次調整，對剛性需求和改善性需求起到了很大的刺激作用。去年4月，針對職工剛性住房需求，我市調整過一次貸款政策，即對首次申請住房公積金個人住房貸款購買普通自住房，貸款首付款比例從30%降為20%（提取首付同步調整），貸款額度不超過房價總額的80%；去年9月，針對改善性需求，我市再次出臺公積金政策，對已結清住房公積金貸款的職工家庭，再次購買預售商品房的，申請住房公積金貸款的首付比例也從30%降為20%（提取首付同步調整），貸款額度不超過房價總額的80%。
再加上4次利率的調整，去年市區樓市一度呈現出“火爆”的態勢。市住房公積金中心的數據顯示：2015年1至10月，全市共歸集住房公積金28.09億元，個人公積金貸款回收資金10.16億元，而累計發放公積金貸款額26.69億元，個人提取公積金17.53億元，“入不敷出”現象明顯。
為此，從去年11月份起，“公轉商”貼息貸款政策開始在全市范圍內運行。截至2015年12月底，有近千戶職工家庭通過“公轉商”貸款貸走3億多元，帶動了我市十多萬平方米的住房消費。
不僅如此，我市在房地產用地上市總量上做了“減法”。先來看看2013年、2014年、2015年三年的土地出讓的數據。2013年，市區（不含姜堰）土地出讓面積約1491畝，2014年為1832畝，2015年為1237畝。
“這三年的數據里，包括了住宅和商業樓的面積，而在之前，市區每年土地出讓面積都是大幾千畝。”市國土資源局土地利用處負責人高路說，他們從計劃編制時就考慮到市區房產市場的成交量，同時綜合平衡各上市主體的土地上市需求，從嚴控制房地產用地上市總量，促進土地市場平穩健康發展。
此外，市區在保障性住房供應模式上也做了“減法”。去年，泰和園二期經適房開售，這是市區最后一批經適房，自此，市區停止新建經適房，住房保障將通過商品房中配建的公共租賃住房解決。根據規定，建筑面積在10萬平方米以上的小區須按3%的比例配建公租房。“此舉既保障了低收入人群，同時對消化庫存也起到了促進作用。”市住房保障中心租售管理科科長郭亮說。
各方的努力，對于刺激樓市而言，還是起到了明顯的作用。據統計，去年，市區商品住宅的銷售量為176萬平方米，已經達到歷史最高水平。此前，2009年的市區銷售量最高，為165萬平方米。
近期將出臺細則
不新建拆遷安置房
雖然去年市區樓市的銷售量達到歷史最高水平，但對于“去庫存”來說，效果并不明顯。據統計，去年市區商品住宅的庫存量僅比前年減少6萬平方米，去庫存僅去了2.3%，“因為供應也在增加，而且，供大于求。”市房地產業協會副會長沈瑜說，消化庫存，我市任重而道遠。
沈瑜認為，消化庫存并非僅僅是把房子賣出去這么簡單，而是個系統的工程。除了從嚴控制土地供應，公積金政策刺激外，還需要在保障性住房供應、棚戶區改造、促進就業、鼓勵農民進城等方面大做文章。
事實上，今年，各方積極采取措施消化庫存的消息不斷傳來。去年年底前，省政府辦公廳出臺了《關于加快推進棚戶區（危舊房）改造貨幣化安置的意見》。文件要求，自2016年起，各市、縣（市、區）棚戶區（危舊房）改造貨幣化安置比例原則上不低于50%，要搭建平臺幫助居民自主購買商品住房，可集中購買普通商品房作為安置房源，可直接向棚戶區居民發放貨幣補償。
市住房保障中心租售管理科科長郭亮說，我市近期將出臺相應細則，新的房屋征收和搬遷項目將不新建拆遷安置房，以存量安置房和貨幣化安置為主，打通普通商品住房和保障性住房的渠道。
本月初，省有關部門下發文件，要求各地從2016年1月1日起，把進城落戶的農民納入城鎮基本醫保制度體系。沈瑜認為，該文件的施行也會讓不少進城的農民產生購房的意愿。
專家預測
今年房價有望趨于平穩
在“去庫存”話題火熱的同時，不可避免地會談到“房價”問題。中央經濟工作會議也提出，要鼓勵房地產開發企業順應市場規律調整營銷策略，適當降低商品住房價格。我市今年房價將如何走向呢？
市房地產業協會副會長沈瑜說，去年，市區商品住宅銷售量達到歷史最高水平，成交均價為每平方米6200元左右，與前年基本持平。
“均價6200元里，包含了別墅、高層和多層。”沈瑜說，目前，在市區，別墅價格肯定會拉高均價，多層是稀缺資源，價格也相對較高，高層目前市區均價在5000多元。
沈瑜說，目前，市區樓市整體處于供大于求的狀況，因此，今年價格上漲已經不太現實。
那么價格會不會跌呢？沈瑜認為，目前，市區房價并不太高，要讓房產開發商降價也不是容易的事情，因此，2016年的房價有望整體趨于平穩，當然，一些開發企業為了“去庫存”，也可能會加大促銷力度。
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