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　　樓市傳統(tǒng)旺季“金九銀十”將至，市場(chǎng)對(duì)此有何預(yù)期呢？

　　有人說(shuō)，樓市正逐漸回暖，今年的“金九銀十”值得期待，房?jī)r(jià)會(huì)上漲；有人說(shuō)，剛剛度過(guò)樓市的低迷時(shí)期，開(kāi)發(fā)商可能將借此機(jī)會(huì)大量供應(yīng)，供過(guò)于求狀況或?qū)⒏鼮槊黠@，房?jī)r(jià)會(huì)下跌；有人說(shuō)，不同地方的庫(kù)存情況和供需關(guān)系不同，未來(lái)房?jī)r(jià)漲跌不好說(shuō)。

　　至于是否會(huì)在“金九銀十”買(mǎi)房，有的購(gòu)房者認(rèn)為房?jī)r(jià)正在上漲，“金九銀十”或迎上漲高潮，越早買(mǎi)越好；有的購(gòu)房者覺(jué)得開(kāi)發(fā)商可能會(huì)大幅漲價(jià)，做出營(yíng)銷(xiāo)噱頭，夸大房子本身價(jià)值，買(mǎi)房還是緩緩；有的購(gòu)房者拿不定主意，是否出手還要看他們的需求特性，是剛需還是投資。

　　漲價(jià)估計(jì)不會(huì)列入計(jì)劃

　　對(duì)于靖江市場(chǎng)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，新一輪救市后的第一個(gè)“金九銀十”銷(xiāo)售旺季，無(wú)疑被當(dāng)成了去化的絕佳時(shí)節(jié)，千方百計(jì)促進(jìn)銷(xiāo)量增長(zhǎng)，在銷(xiāo)售競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，應(yīng)該是大概率的事。在這樣的時(shí)刻，漲價(jià)估計(jì)不會(huì)出現(xiàn)在靖江開(kāi)發(fā)商的計(jì)劃中。

　　事實(shí)上，靖江房地產(chǎn)市場(chǎng)幾乎沒(méi)有漲價(jià)的可能，而且現(xiàn)在連漲價(jià)的預(yù)期也不會(huì)有。不論是調(diào)控下的樓市蕭條季還是救市后的樓市回暖期，靖江開(kāi)發(fā)商幾乎一直以促進(jìn)銷(xiāo)售為主要目的。但是，即便今年乘著救市的東風(fēng)，一些樓盤(pán)賣(mài)掉了不少房子，可離取得絕對(duì)性的勝利還有差距，同時(shí)大部分樓盤(pán)的銷(xiāo)售形勢(shì)并不太好。靖江房地產(chǎn)市場(chǎng)供大于求的局面并未根本性扭轉(zhuǎn)，整個(gè)市場(chǎng)的庫(kù)存量依然較大。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，雖然成交量增長(zhǎng)了，庫(kù)存壓力略有減輕，但靖江樓市全面復(fù)蘇尚需時(shí)日。有人從成交回暖推導(dǎo)出房?jī)r(jià)將普漲甚至暴漲的結(jié)論，恐怕是靠不住的。首先，與前幾輪房?jī)r(jià)上漲受投資需求推動(dòng)明顯不同，現(xiàn)在的銷(xiāo)售增長(zhǎng)主要受剛需和改善型需求推動(dòng)，隨著這部分需求逐步釋放，房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)能越來(lái)越小。其次，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體供求形勢(shì)已轉(zhuǎn)向結(jié)構(gòu)性過(guò)剩，房?jī)r(jià)暴漲不存在基礎(chǔ)和可能。最后，購(gòu)房不再是一些投資者的必選項(xiàng)。

　　“金九銀十”或透支未來(lái)

　　業(yè)內(nèi)人士承認(rèn)，近年來(lái)的樓市銷(xiāo)售釋放了不少需求，尤其是2013年的旺銷(xiāo)，甚至提前透支了相當(dāng)一部分需求。在救市狀態(tài)下，靖江市場(chǎng)雖然表現(xiàn)出了回暖的跡象，但已開(kāi)始透出后勁不足的苗頭。而一些開(kāi)發(fā)商關(guān)注的改善型需求，誰(shuí)也不知道究竟量是多大，究竟能釋放多少。開(kāi)發(fā)商采取了不少針對(duì)性的方法，通過(guò)品質(zhì)、環(huán)境等多方面的提升來(lái)吸引改善型購(gòu)房者，但結(jié)果難以預(yù)料。因此，“金九銀十”能不能延續(xù)上半年的銷(xiāo)售旺勢(shì)，甚至?xí)粫?huì)出現(xiàn)“金九銀十”旺季，可能只有等九月、十月來(lái)了才見(jiàn)分曉。

　　一些開(kāi)發(fā)商用“超出預(yù)料”來(lái)形容今年上半年的樓市業(yè)績(jī)，并對(duì)“金九銀十”樓市很樂(lè)觀。業(yè)內(nèi)曾一度認(rèn)為2013年是房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展時(shí)代的最高點(diǎn)，但有開(kāi)發(fā)商表示，今年很有可能打破2013年銷(xiāo)售紀(jì)錄，達(dá)到新高。“如果沒(méi)有政策刺激，今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)一定沒(méi)有去年好。從分析來(lái)看，一直以來(lái)影響住宅市場(chǎng)的三個(gè)主要需求都在下降，包括投資性需求、剛性需求和城鎮(zhèn)化需求。”業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，整體需求的下降，意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模的逐步縮小，雖然政策可以刺激需求，不過(guò)刺激需求就會(huì)透支未來(lái)的需求。

　　對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，今年還有沒(méi)有買(mǎi)房的好機(jī)會(huì)呢？業(yè)內(nèi)人士分析，除了“金九銀十”，下半年買(mǎi)房機(jī)會(huì)還有11月以后。按照房地產(chǎn)市場(chǎng)往年慣例，九月、十月是購(gòu)房高峰，到了年底開(kāi)始轉(zhuǎn)入淡季。很多開(kāi)發(fā)商會(huì)因年底資金回流問(wèn)題，利用優(yōu)惠措施、利好政策等開(kāi)展年底促銷(xiāo)。為配合銷(xiāo)售，開(kāi)發(fā)商會(huì)在這個(gè)相對(duì)較淡的季節(jié)，推出一些特價(jià)房、較好戶型等吸引最后一撥購(gòu)房者。這時(shí)，在售樓盤(pán)相對(duì)減少，會(huì)“淘”的購(gòu)房者，很有可能抓住開(kāi)發(fā)商年末促銷(xiāo)的尾巴，“淘”到房源品質(zhì)相同卻能省不少費(fèi)用的尾房。

　　救市政策影響或已見(jiàn)底

　　2015年，對(duì)于靖江這樣的小城市來(lái)說(shuō)，救市的效果并沒(méi)有好到足以扭轉(zhuǎn)局面。靖江房地產(chǎn)市場(chǎng)日子依然煎熬，甚至有些樓盤(pán)相比救市前基本沒(méi)有變化。

　　有人說(shuō)，之前的救市政策,該不會(huì)又因?yàn)閭鹘y(tǒng)的“金九銀十”旺季到來(lái)而再發(fā)神威吧。也有人說(shuō)，后續(xù)還會(huì)有新的救市政策出爐，或者可能就會(huì)出現(xiàn)在九月、十月，會(huì)給房地產(chǎn)市場(chǎng)更大的促動(dòng)，重新點(diǎn)燃銷(xiāo)售旺勢(shì)。但有一點(diǎn)比較肯定，那就是姑且不論會(huì)不會(huì)有新的救市政策出來(lái)，人們很難想象還能推出啥更強(qiáng)勁的救市政策。已經(jīng)一路高歌十多年的中國(guó)樓市，開(kāi)始進(jìn)入相對(duì)疲軟的時(shí)期，此輪一系列救市組合拳能夠回暖樓市已殊為不易，短期內(nèi)估計(jì)很難拿出更為有效的政策，即便再有救市新政，也無(wú)非是老調(diào)新彈吧。

　　傳言紛紛的房地產(chǎn)稅將立法，又會(huì)對(duì)樓市產(chǎn)生怎樣的影響呢？一聽(tīng)說(shuō)要征收房地產(chǎn)稅，一些剛需購(gòu)房者特別開(kāi)心：“快收稅，房子多的人一拋售，房?jī)r(jià)就跌下來(lái)了。”然而，現(xiàn)實(shí)可能跟人們的想象并不一致。一方面，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)告別了黃金10年，進(jìn)入買(mǎi)方市場(chǎng)，房地產(chǎn)稅對(duì)樓市行情并不會(huì)產(chǎn)生立竿見(jiàn)影的作用。另一方面，當(dāng)前開(kāi)征房地產(chǎn)稅的必要前提——不動(dòng)產(chǎn)登記還未全面完成，房地產(chǎn)稅短期內(nèi)落地的可能性很小，對(duì)樓市整體影響非常小。

　　下半年信貸、稅費(fèi)等政策或?qū)⒊掷m(xù)寬松的態(tài)勢(shì)，有助于促進(jìn)購(gòu)房需求的持續(xù)入市，因此下半年市場(chǎng)活躍度難以出現(xiàn)急劇轉(zhuǎn)冷的趨勢(shì)，交易量將保持高位活躍的水平。但從市場(chǎng)層面來(lái)看，上半年購(gòu)房需求集中釋放，使得熱點(diǎn)房源快速消化，部分片區(qū)供需矛盾短期內(nèi)會(huì)有所加劇，市場(chǎng)或?qū)⑦M(jìn)入短暫的調(diào)整期，預(yù)計(jì)交易量會(huì)略有回落。

　　“歷年來(lái)看，上半年信貸政策較為寬松，越到年底就會(huì)越吃緊，一般申貸要求會(huì)越來(lái)越嚴(yán)格，放貸周期也會(huì)越來(lái)越長(zhǎng)，在這種信貸大環(huán)境下，預(yù)計(jì)進(jìn)入四季度商品房成交會(huì)有所回落。”業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在利好政策的推動(dòng)下，上半年已經(jīng)釋放大量購(gòu)房需求。到了下半年，隨著銀行信貸環(huán)境逐漸收緊，如果沒(méi)有新的政策推出，四季度成交量或出現(xiàn)一定的回落。