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當前國內的房地產(chǎn)市場已經(jīng)形成了一個巨大的泡沫，房地產(chǎn)市場的風險也越來越大。只要房地產(chǎn)泡沫破滅，房地產(chǎn)價格快速下跌，那么住房按揭貸款的風險很快就會顯現(xiàn)出來。

近日，央行及銀監(jiān)會下發(fā)的房貸新政，就是讓已經(jīng)持有住房，并還清銀行貸款的購買住房者可享受貸款優(yōu)惠條件，期望讓更多投資者再次涌入市場，以便消化各地積壓過多的住房庫存。

對此政策，市場反映很大，不少房地產(chǎn)企業(yè)認為這是央行一項難得的救市政策。不過，這次房貸新政到底對市場會影響多大?是否能夠把正在周期性調整中的房地產(chǎn)市場中斷?是否能夠完全改變當前市場的預期，并讓住房投機投資的需求全面地釋放出來?對于這些問題的答案，關鍵還是取決于國內銀行對房貸新政的博弈。

正如我以前一直在強調的，房貸新政對住房消費全面泛化，它所指向的對象只剩下住房投資投機者(因為，這個房價下真正住房消費者沒有能力再進入市場)。而這種對首套住房認定標準的重新設定，也是在誘使已經(jīng)購買住房的貸款者還清貸款，這樣就有了購買獲得優(yōu)惠貸款的資格。

10月8日上班之后，國內各大銀行紛紛表態(tài)支持房貸新政，并陸續(xù)出臺了房貸新政細則。可以說，作為國有的大銀行，這些銀行的主事者都是由上級部門所任命，而不是由市場選擇而來，因此，國家的重大政策只要出臺，肯定出來說支持。但新的政策涉及到股東的利益及經(jīng)營者的利益時，銀行對新政策的執(zhí)行不會照樣畫葫蘆，而是會采取一種利益博弈的過程。因此，銀行對房貸新政的反映并非如房地產(chǎn)企業(yè)所預期的那樣又會回到2008年的那樣狀態(tài)。可以說，這只是銀行對房貸新政博弈的開始。

何也?因為，近年來國內金融市場的融資結構、價格水平及按揭貸款潛在風險等方面的情況也與2008年下半年相比不可同日而語。首先，從國內金融市場的融資結構來看，在2008年下半年，國內銀行貸款占整個社會融資規(guī)模的的比重在90%以上，而到2014年這個比重已經(jīng)下降到50%以下。

而國內銀行信貸規(guī)模所占比重的快速下降，一方面說明了受各種信貸規(guī)模監(jiān)管條例的限制，國內銀行信貸規(guī)模擴張能力在逐漸地下降，另一方面也意味著國內銀行也正在突破這種信貸規(guī)模的管制，把表內業(yè)務不斷地移到表外。這就是有了國內影子銀行盛行。或國內銀行對表內的信貸規(guī)模擴張動力不足。

其次，受影子銀行及互聯(lián)網(wǎng)金融爆炸式增長的沖擊，國內金融市場的價格水平全面上升。2008年下半年，國內銀行之所以愿意對首套住房按揭貸款利率7折優(yōu)惠，因為，當時銀行的負債成本主要是活期存款利率。

但是，目前國內金融價格的情況已經(jīng)發(fā)生了根本性的變化。一是由于這幾年國內互聯(lián)網(wǎng)金融爆炸式的增長及銀行理財產(chǎn)品頻繁推出，從而使得銀行活期存款所占存款的比重越來越小。

這就意味著國內銀行的融資成本全面上升。二是目前銀行的一年期存款利率在3厘左右，但銀行的一年期理財產(chǎn)品的利率都會在5厘以上。在這種情況下，必然導致國內銀行的負債成本全面上升。如果國內銀行對住房按揭貸款也如2008年下半年那樣采取下限政策，或7折優(yōu)惠，那么5年期以上的按揭利率就會下降到4.58厘。如果國內銀行以這個按揭利率發(fā)放貸款，也就意味著銀行做一筆貸款虧損一筆。

第三，更為重要的是，在2008年下半年，住房按揭貸款一直為銀行稱之為優(yōu)質資產(chǎn)。因為，在那幾年，國內住房市場之價格只是在上漲，從而沒有出現(xiàn)像樣的下行調整。對于住房按揭貸款來說，只要房價在上漲，住房按揭貸款的風險就會越來越小。但當前國內的房地產(chǎn)市場已經(jīng)形成了一個巨大的泡沫，房地產(chǎn)市場的風險也越來越大。

可以說無論政府采取什么救市政策，房地產(chǎn)泡沫破滅只是時間問題。只要房地產(chǎn)泡沫破滅，房地產(chǎn)價格快速下跌，那么住房按揭貸款的風險很快就會顯現(xiàn)出來。比如，今年上半年，國內一些地方只是房價些許的下降，國內各銀行不良貸款及不良貸款率都全面上升。在這種情況下，住房信貸不僅不是優(yōu)質資產(chǎn)，反而有可能成為雞肋，銀行對這類資產(chǎn)不會有很大興趣。

在這樣的情況下，國內銀行對房貸新政的博弈可能是，一方面全面認可央行對住房消費的全面泛化，以此鼓勵住房投資者還清貸款再進入市場。另一方面，由于當前金融市場條件變化很大，國內銀行對再進入住房市場購買住房給出的信貸優(yōu)惠條件，并不會取新政的規(guī)定下限，比如按揭貸款利率，而只是小幅調整。

如果銀行感覺到這種住房按揭貸款僅是雞肋，今后還可能讓按揭貸款利率上升、信貸規(guī)模收緊。今后的一切都在利益博弈中，而不僅僅政策的規(guī)定而已。更為嚴重的是，如果當前房地產(chǎn)市場風險不能通過房貸新政化解，那么銀行的這種博弈會更加頻繁，銀行對住房按揭貸款興趣更是會減弱。對此，想借房貸新政進入的住房投資者不可掉以輕心。