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    隨著樓市從“黃金時(shí)代”進(jìn)入“白銀時(shí)代”，高增長(zhǎng)難以為繼，高周轉(zhuǎn)難再湊效，房地產(chǎn)行業(yè)從暴利逐漸回歸正常，未來(lái)，房企靠什么生存發(fā)展?

    近日，新華房產(chǎn)廣州站邀請(qǐng)到廣東省社會(huì)科學(xué)院現(xiàn)代化發(fā)展戰(zhàn)略研究所所長(zhǎng)鄭奮明、克而瑞信息集團(tuán)戰(zhàn)略客戶研究咨詢總監(jiān)曾英杰、博厚律師事務(wù)所合伙人程磊做客《新華有約》直播間，共同探討“白銀時(shí)代的房企競(jìng)爭(zhēng)”。

    利潤(rùn)趨緩成交下滑 樓市進(jìn)入白銀時(shí)代

    “隨著價(jià)格的回調(diào)，供需關(guān)系的轉(zhuǎn)變，中國(guó)樓市已經(jīng)從‘黃金時(shí)代’進(jìn)入‘白銀時(shí)代’。”在論壇上，廣東省社會(huì)科學(xué)院現(xiàn)代化發(fā)展戰(zhàn)略研究所所長(zhǎng)鄭奮明表示。他認(rèn)為，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，供給已經(jīng)相當(dāng)成熟，人均住房面積也提升至33平方米。同時(shí)有數(shù)據(jù)表明，我國(guó)住房空置率處于20%這樣一個(gè)比較高的水平，供過(guò)于求促使市場(chǎng)從賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)向買方市場(chǎng)，房地產(chǎn)高利潤(rùn)時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，并將逐漸回落至合理的區(qū)間。

    克而瑞信息集團(tuán)戰(zhàn)略客戶研究咨詢總監(jiān)曾英杰則認(rèn)為，樓市是否從“黃金時(shí)代”進(jìn)入“白銀時(shí)代”，可以從兩個(gè)方面去判斷：“一方面是從利潤(rùn)率角度來(lái)看，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)依然處于黃金時(shí)代，因?yàn)楫?dāng)前毛利率依然在30%左右，高于很多其他行業(yè)。另一方面是從成交量角度來(lái)看，我贊同白銀時(shí)代的說(shuō)法，這基于我們的一份研究報(bào)告，到2020年以后，樓市成交量將發(fā)生明顯反轉(zhuǎn)，并開始往下走。”

    曾英杰進(jìn)一步分析指，首先，這是由于我國(guó)的城鎮(zhèn)化發(fā)展水平?jīng)Q定的。“中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展一直靠快速推進(jìn)的城鎮(zhèn)化需求來(lái)引導(dǎo)。目前有公開數(shù)據(jù)表明，我國(guó)城鎮(zhèn)化率在2013年已經(jīng)達(dá)到64.3%的峰值，難以再繼續(xù)往前推進(jìn)。此外，樓市價(jià)格一路上漲，農(nóng)業(yè)人口即使轉(zhuǎn)變?yōu)槌擎?zhèn)人口，也沒(méi)有辦法支撐起市場(chǎng)的需求。因此，這一定程度上決定了樓市成交量將會(huì)下滑。”

    其次，由于分稅制的原因，目前地方政府大部分收入還是來(lái)源于土地財(cái)政，而隨著中央政府執(zhí)政思路的轉(zhuǎn)變，未來(lái)很難再靠土地財(cái)政去引導(dǎo)地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。最后從需求角度來(lái)看，一方面20-44歲的適齡購(gòu)房人口在2010年以后逐年下降，隨著主力購(gòu)房客戶群體的減少，成交量下滑在所難免;另一方面，2013年我國(guó)老齡化人口達(dá)到13.4%，超過(guò)了很多國(guó)家的水平，這帶來(lái)的是需求的萎縮以及部分房源的釋放。

    “在我看來(lái)，白銀時(shí)代的特征主要有三個(gè)方面：成交量下降，房地產(chǎn)市場(chǎng)步入均利時(shí)代，開發(fā)商從賣產(chǎn)品向賣服務(wù)、賣品牌轉(zhuǎn)變。”曾英杰總結(jié)道。

    賣房子到賣服務(wù) 白銀時(shí)代的房企新思路

    隨著白銀時(shí)代的到來(lái)，房企如何調(diào)整步伐以提升自身競(jìng)爭(zhēng)力?對(duì)此，曾英杰指出，千億以上的大型房企在保地位、追求利潤(rùn)率及分?jǐn)傦L(fēng)險(xiǎn)，500-1000億的中等房企在擴(kuò)張，而500億以下的中小型房企則在追求規(guī)模。盡管各有側(cè)重點(diǎn)，但社區(qū)服務(wù)，儼然成為了今年以來(lái)開發(fā)商眼中的“香餑餑”。

    “未來(lái)樓市競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)鍵，在于服務(wù)做得好不好。”鄭奮明直言。事實(shí)上，已經(jīng)有不少房企開始了新的嘗試，萬(wàn)科打造“五菜一湯”(五菜：第五食堂、超市、銀行、洗衣店、藥店，一湯：幸福街市)作為住宅標(biāo)配，甚至宣布“未來(lái)萬(wàn)科的定位是城市配套服務(wù)商”。花樣年集團(tuán)自營(yíng)的物管公司“彩生活”推出“彩之云”APP，讓小區(qū)住戶可以使用互聯(lián)網(wǎng)工具實(shí)現(xiàn)大部分的社區(qū)消費(fèi)，僅2013年便為集團(tuán)貢獻(xiàn)了1.85億元的收入，毛利高達(dá)40%，并于今年成功實(shí)現(xiàn)了掛牌上市。

    “我們可以發(fā)現(xiàn)，業(yè)主買房是一筆大的投入，但后續(xù)未來(lái)幾十年的生活支出金額，絕對(duì)比買房的金額高，這是一個(gè)潛在的巨大的消費(fèi)市場(chǎng)。”曾英杰表示，基于此，開發(fā)商在圍繞人的需求作改變，以期搶占更多的市場(chǎng)份額。

    房企逐鹿白銀時(shí)代 物業(yè)服務(wù)成關(guān)鍵

    在各項(xiàng)服務(wù)中，物業(yè)服務(wù)無(wú)疑是最重要的戰(zhàn)略高地之一。甚至有數(shù)據(jù)顯示，物業(yè)管理已成為約75%的客戶推薦萬(wàn)科產(chǎn)品的首選理由。

    “物業(yè)服務(wù)包括了保潔、綠化、社區(qū)秩序、安全保障、公共設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)，這些東西跟業(yè)主生活息息相關(guān)。物業(yè)服務(wù)是否優(yōu)質(zhì)，能否跟其他樓盤拉開距離，就是靠后期的服務(wù)來(lái)加分或者減分。”博厚律師事務(wù)所合伙人程磊介紹道。

    “如果開發(fā)商能在物業(yè)服務(wù)這塊建立起自身的優(yōu)勢(shì)，那么未來(lái)的前景將非常寬闊。”鄭奮明進(jìn)一步指，物業(yè)服務(wù)中多方面的需求，都是圍繞人的需求，而這種需求是始終需要的。

    那么如何打贏物業(yè)戰(zhàn)?鄭奮明表示，開發(fā)商可依據(jù)不同類型的樓盤打造不同的服務(wù)特色。比如有些地產(chǎn)商著重于養(yǎng)老需求，可以在醫(yī)療保健方面加強(qiáng)，有的針對(duì)年輕群體的樓盤，也可以配套有特色的需求。

    曾英杰則指出，開發(fā)商需要作出兩個(gè)“轉(zhuǎn)變”。一是思維的轉(zhuǎn)變，物業(yè)服務(wù)之前習(xí)慣叫物業(yè)管理，需從原來(lái)的管理思維，轉(zhuǎn)變?yōu)榉?wù)思維。二是借助更多先進(jìn)的手段，包括互聯(lián)網(wǎng)工具，微信、微博、其他app等，把社區(qū)的人盤活起來(lái)，最終成為社區(qū)的購(gòu)買力。

    關(guān)注居住品質(zhì) 新華宜居指數(shù)調(diào)查正在進(jìn)行

    隨著中國(guó)房地產(chǎn)從黃金時(shí)代轉(zhuǎn)向白銀時(shí)代，中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)也將迎來(lái)深刻變革，可以預(yù)見(jiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)也將會(huì)逐步進(jìn)行適度的發(fā)展方向調(diào)整。從開發(fā)商到運(yùn)營(yíng)商再到服務(wù)商的角色轉(zhuǎn)變，就是這樣的趨勢(shì)背景下的主動(dòng)調(diào)整。另一方面，伴隨著購(gòu)房者置業(yè)去投機(jī)化日益明顯，更多的剛需群體在置業(yè)時(shí)候?qū)⒏吚硐搿；诖耍?gòu)房者在自住的前提下，將更關(guān)注小區(qū)的可居住性。所以，宜居的價(jià)值就得到了一步體現(xiàn)。

    在此背景下，新華房產(chǎn)推出“新華宜居指數(shù)”。作為新華地產(chǎn)研究院的重要指數(shù)體系之一，“新華宜居指數(shù)”調(diào)查將用指數(shù)形式來(lái)反映業(yè)主在小區(qū)居住幸福感，運(yùn)用專業(yè)的指標(biāo)體系和分析方法，通過(guò)多渠道的業(yè)主調(diào)查問(wèn)卷，結(jié)合記者實(shí)地走訪形成的手記，最終確定品牌房企的宜居指數(shù)，并發(fā)布新華·中國(guó)住宅宜居指數(shù)白皮書。

    目前，廣州站已啟動(dòng)新華宜居指數(shù)大調(diào)查，范圍覆蓋廣州市及周邊主要城市，涉及房企近三十家，樓盤近百個(gè)。

    在為期一個(gè)半月的調(diào)查中，新華房產(chǎn)廣州站將通過(guò)問(wèn)卷調(diào)查的方式完成數(shù)據(jù)收集，同時(shí)由專業(yè)新聞團(tuán)隊(duì)進(jìn)入各大樓盤社區(qū)內(nèi)部進(jìn)行實(shí)地走訪，并以記者手記的形式完成社會(huì)記錄，內(nèi)容涵蓋社區(qū)服務(wù)、社區(qū)質(zhì)量、社區(qū)安全、社區(qū)規(guī)范等四大領(lǐng)域，力求做到內(nèi)容詳實(shí)、評(píng)定客觀與結(jié)果準(zhǔn)確。

    根據(jù)上述結(jié)果，最終匯總成廣州新華宜居指數(shù)白皮書，并組織舉辦“中國(guó)住宅宜居(華南)發(fā)展論壇暨華南新華宜居指數(shù)白皮書發(fā)布會(huì)”，發(fā)布會(huì)上，對(duì)評(píng)選出來(lái)的“華南宜居樓盤(房企)”進(jìn)行頒獎(jiǎng)。