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被認為力度超預期的調(diào)控政策公布后，房地產(chǎn)市場仍有可能下滑。
10月21日，國家統(tǒng)計局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示房地產(chǎn)投資增速連續(xù)8個月下滑，1至9月房地產(chǎn)投資增速降0.7個百分點至12.5%，創(chuàng)2009年8月以來新低。部分專家認為，房地產(chǎn)投資增速的下滑拖累了宏觀經(jīng)濟。
三季度國內(nèi)生產(chǎn)總值（gdp）同比增長7.3%，低于二季度的7.5%，國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人盛來運就此解釋說，調(diào)結構的壓力陣痛超預期，表現(xiàn)在多年積累的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)以及房地產(chǎn)累積效應增加，影響了相關產(chǎn)業(yè)消費、生產(chǎn)和投資。
在中國房地產(chǎn)學會副會長陳國強看來，9月30日頒布的信貸相關政策可以被視為標志性的事件。“經(jīng)濟下滑超預期，情況嚴峻，中央改變了對房地產(chǎn)行業(yè)的態(tài)度。”陳國強在接受21世紀經(jīng)濟報道記者采訪時認為，行業(yè)的調(diào)整仍不充分，尤其是房價的調(diào)整才剛剛開始。
北京師范大學金融研究中心主任、平安證券首席經(jīng)濟學家鐘偉對此表示認同。但他更傾向于認為，被坊間稱為“救市”的政策，僅僅是對不再適應市場狀況政策的調(diào)整，修正過于“激進”的部分。“政策還有調(diào)整余地。”鐘偉對21世紀經(jīng)濟報道記者說。
尚有調(diào)整空間
房地產(chǎn)政策為何此時放松？齊魯證券近日的研究報告分析認為，當前實體經(jīng)濟內(nèi)生動力類似于2008年。調(diào)控政策大幅放松的背后，是經(jīng)濟增長內(nèi)生動力的疲軟。目前的宏觀經(jīng)濟增長內(nèi)生動力僅好于2008年全球金融危機時期。
一組數(shù)據(jù)可以進行簡單的比較，2014年8月份工業(yè)增加值增速將為6.9%、制造業(yè)投資增速為11%、固定資產(chǎn)投資增速為13.1%，而2008年金融危機時相應的數(shù)據(jù)分別為5.4%、18.7%和22.3%。目前海外需求依舊維持在10%左右的增長，但制造業(yè)投資增速顯著低于2008年危機時期。
陳國強認為，一系列政策的出臺和宏觀經(jīng)濟下滑有必然的聯(lián)系。但鐘偉認為，中央并非是在保房地產(chǎn)行業(yè)，無論是限購解除，還是限貸政策放松的表述，都是有條件、加以限制的。房地產(chǎn)行業(yè)總體仍處于健康狀態(tài)。只是，早前出臺的政策是在房地產(chǎn)市場發(fā)展過熱的背景下出臺的，而現(xiàn)在，則是調(diào)整其中不合適的成分。例如，既認貸又認房政策，對市場殺傷力過大，應予調(diào)整。
被坊間稱為“救市”的政策，今年可劃分為三輪。第一輪，全國41個城市陸續(xù)松綁、取消限購政策，京滬深穗和三亞成“限購孤島”；第二輪，央行、銀監(jiān)會全面放松限貸，各地住建部門陸續(xù)出臺要求銀行松綁房貸的文件；第三輪各地增加購房補貼，包括對公積金的調(diào)整，以及各部門側面通過調(diào)節(jié)稅費刺激市場的政策等。
除了以此作為賣房噱頭的開發(fā)商外，大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士不那么樂觀。盡管交易量在新政出臺之后有所增加，但這種態(tài)勢卻被認為是不可持續(xù)的。
樓市或明年下半年走出頹勢
判斷樓市走向的兩項關鍵數(shù)據(jù)一路下滑。今年1至9月，商品房銷售面積、銷售額增速幾乎是斷崖式下跌，并形成負增長趨勢。而2013年全年，商品房銷售面積、銷售額增速分別增長17.3%和26.3%。
亞豪機構分析認為，單純依靠政策拉升樓市交易量，無異于臨渴掘井，而這種透支型消費也難以長期支持。地方政府還是應該考慮如何加速城鎮(zhèn)化發(fā)展、引進核心產(chǎn)業(yè)、提高就業(yè)人口、增加居民收入，樓市成交量上升的基礎才是堅實的。
齊魯證券也稱，單一調(diào)控政策效果有限。房地產(chǎn)交易稅費基本沒有調(diào)整。從貨幣政策來看，目前m2增速與信貸投放依舊處于偏緊狀態(tài)。本輪樓市政策調(diào)整，對商品房銷售有一定的正面作用，但若沒有進一步的貨幣數(shù)量放松與降息舉措，效果有限。從房價收入比、人均住宅存量與貨幣條件來看，本輪放松對銷售量以及價格的提振與2008年難以相提并論。
鐘偉進一步向21世紀經(jīng)濟報道記者解釋說，“我們曾經(jīng)做過測算，在目前的信貸環(huán)境下，如果房貸利率到8折或者8.5折，商業(yè)銀行就會不賺錢，銀行并沒有動力去發(fā)放7折優(yōu)惠利率的房貸。”
在鐘偉看來，房地產(chǎn)市場正在發(fā)生三大變化。首先是預期的變化，公眾不再認為房價只漲不跌。其次，是利率市場化。鐘偉指出，利率市場化進程是不容低估的影響因素，我國的金融體系從利率管制逐步向利率市場化轉變的前期，無風險利率出現(xiàn)大幅提升，成為資金的重要投資方向，中長期來看，利率市場化進程將逼迫房屋租售比向正常回歸。
房地產(chǎn)投資需求本是居民資產(chǎn)配置中的重要一環(huán)，2000-2010年，國內(nèi)居民尚缺乏投資渠道，股市房市成為較為單一的居民投資渠道，但這個過程在2010年后被逐漸打破，主要原因是利率市場化進程推動了無風險利率的大幅上升，加上商業(yè)銀行存款利率上限依然受到管制，不均衡的雙重價格導致以理財產(chǎn)品收益率為代表的無風險利率大幅提升，吸引了大量資金。到2013年底，商業(yè)銀行理財?shù)挠囝~已達10萬億元左右，信托行業(yè)管理的資產(chǎn)規(guī)模也接近11萬億元。“銀行的理財產(chǎn)品利率4%至5%，不保本產(chǎn)品5%至7%，信托產(chǎn)品5%至9%，不一定再買房子了。”鐘偉說。
另外，巨大的庫存量也是羈絆。鐘偉觀察到，供求關系正發(fā)生改變。新增適婚家庭的拐點開始出現(xiàn)，80后一代對于住房剛性需求的頂峰逐漸過去，新增城市人口的購買力仍顯不足。陳國強同時提出，保障房建設規(guī)模過大。
但華遠地產(chǎn)董事長任志強指出，內(nèi)在的邏輯關系在于，保障房建設會拉動房地產(chǎn)投資，體現(xiàn)在gdp數(shù)據(jù)上，但消化庫存、房屋銷售溢價卻不會直接體現(xiàn)于gdp。“巨量”的保障房建設，也將是阻礙商品房市場回暖的因素。
任志強預測，在眾多政策的影響下，四季度的房地產(chǎn)形勢將比今年前三季度好。但并不意味著市場將走出低谷。“明年9月份才會有真正的好轉。”任志強在接受21世紀經(jīng)濟報道記者采訪時表示。
鐘偉認為，一線城市的房地產(chǎn)市場將在明年二季度走出頹勢。二、三線城市將在明年下半年迎來拐點。其間，最需要關注的指標是交易量指標，影響交易量的最關鍵因素是信貸政策。
市場仍需要時間來消化政策，在任志強看來，有更多的“富人”可以被解禁買房，利率優(yōu)惠會降低成本，對于下滑的市場而言是好消息。但政策趨勢卻更難預測了。“政策周期變得越來越短，平均一兩個月就出臺一個政策，難以形成長期的預期。”任志強稱自己不猜政策，并很難從中總結出規(guī)律。
國金證券分析認為，第三輪救市措施或為減稅。如果樓市仍未有起色，可能會采取減免購房契稅或者將個人住房轉讓營業(yè)稅征免時限由5 年恢復至2年來進一步刺激市場。
鐘偉指出，調(diào)整購房契稅和營業(yè)稅的主動權在于地方政府，稅收政策的調(diào)整空間不大。保障房政策也可能面臨微調(diào)。例如，地方政府有可能購買空置商品房作為棚改區(qū)安置房，廉租房有可能從實物分配更多傾向于貨幣分配，鼓勵租房。
（來源：21世紀經(jīng)濟報道）
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