熱點關注來源：金融時報
日前，銀監會相關負責人表示，大力支持首套房需求，抑制投資和投機性的住房需求。此番“表態”引發市場高度關注。
一些觀點認為，考慮到首套房貸款所具有的資金杠桿效應，這意味著房貸將出現松動。但某商業銀行負責人在接受記者采訪時明確表示，房貸近期不會出現松動。同時，支持首套房貸款，不會打亂銀行控房貸風險節奏，目前這方面工作正在進一步加強。
據悉，在個人首套房貸款方面，以工行、中行為代表的部分大型銀行此前已采取措施，給予一定優惠利率并在一定程度上提高放款速度。
不過也有業內人士向記者透露，對于個人住房貸款，除貸款利率外，一些銀行已開始對貸款成數進行調整。所謂貸款成數是指所貸款總額占整個抵押物價值的比例。這也得到某大型銀行信貸部負責人的證實。該負責人表示，從今年5月開始，對于個人住房貸款成數實行彈性控制，動態調整。對于房價下降幅度較大、閑置房、空置房相對集中的城市，新發放首套個人住房貸款、個人商用貸款最高貸款成數適當降低。
簡單來說，個別地區首套房可申請到的貸款金額或將減少。而此前，首套房貸款最高可貸到房屋評估值的70%。不過上述負責人也強調，這項信貸政策只針對少數房地產風險較大的城市。
由銀監會提供的數據顯示，個人購房貸款占整個房地產貸款的七成左右，個人購房貸款的不良率不足1%，資產質量穩定。
然而一些現象還是應引起相關部門的警惕。采訪中，某銀行機構工作人員向記者反映，已發現個人房地產貸款存在虛假按揭問題。由于三、四線城市房屋滯銷，導致開發企業融資困難，一些開發企業便利用關聯員工、親友等批量辦理虛假按揭，從銀行獲得信貸資金，加大銀行信貸風險。
對此，內蒙古某銀行負責人表示，個人購房貸款不良率確實很低，但考慮到房地產風險的增加，他們在個人住房貸款方面還是有所控制。例如，對于三、四線城市規模較小的房地產開發企業開發的小樓盤，同時也不是該行開發貸款支持的項目，則要求不得辦理個人住房貸款業務。
記者從多個渠道獲悉，目前大多數銀行對城市的劃分基本統一：一線城市指的是北上廣，二線城市指其他直轄市、省會城市、計劃單列市及蘇州，三、四線城市指上述城市以外的其它城市。相關業內人士分析認為，從劃分來看，三、四線城市所涉及城市數量最多，房地產開發企業也多為地方性小型房地產企業。銀行收緊三、四線城市房貸，無疑將加劇三、四線城市房地產市場的蕭條局面。
銀監會相關負責人也表示，目前三、四線城市房地產銷售和價格有所回落，銀監會將督促銀行機構開展相關的壓力測試，盡可能抵抗風險。尤其重點關注房地產開發商的資本金、現金流和財務等狀況。
某商業銀行負責人稱，近日該行已明確要求，要加強房地產貸款的存量調整。具體來說，房地產開發融資主要投向符合國家政策導向的普通商品住房和保障性安居工程建設，重點防范商品房積壓較多、土地成交量及規劃建筑面積遠超實際需求、房價下跌壓力較大區域房地產融資風險，逐步降低中小開發商、商用房開發融資在全行房地產融資中的占比。
事實上，據記者了解，在房地產開發企業的選擇上，目前銀行機構普遍采取較為嚴格的“名單制”管理。某大型銀行負責人表示，與以往相比，近期“名單制”準入門檻的標準更為具體詳盡。如有銀行規定，一線城市房地產開發企業住房開發項目投資的資本金比例不低于30%；二線城市新增住房及商用房開發項目資本金比例不低于40%；三、四線城市不低于50%。而在此之前，普通商品住房項目投資的最低資本金為20%。
一方面，資本金越高意味著貸款風險越小，同時也證明企業實力越強；另一方面，資本金越高，也意味著企業投入的自有資金越多，企業資金鏈將進一步緊繃。
由于部分城市房屋價格已經出現下跌，因此一些銀行也于近期開始對房地產類抵押品價值進行重新評估。某大型銀行信貸部門負責人表示，對于房地產市場風險較高的城市，將審慎評估抵押品價值。對于抵押品價值貶損的要進行必要的增級補充，新增融資業務涉及的房地產類抵押品最高抵押率要控制在60%以內。
由于風險的存在及陸續暴露，銀行對部分區域控房貸控風險力度仍將繼續加大。但也應看到，房地產信貸風險、市場風險仍屬可控范圍內，同時，監管部門強調大力支持“首套房貸”，不僅有助于風險的緩釋，還將有助于房地產市場的平穩健康發展。
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