熱點關注隨著調控深入，北京樓市已從暗降轉向明降，降價已成為當前不少開發商的共識。然而，隨之而來的則是老業主要求退房、賠償等問題。面對降價“后遺癥”，有的開發商為了規避沖突，同時推進銷售，使出了不少對應之策。
降價潮蔓延業主“浮虧”
近期出現不少大幅低開和降價的新老樓盤，降價潮在京城由點到面地蔓延開來。價格率先出現明顯松動的是郊區，11月開盤的南六環合生·世界花園精裝修“9980元/平米起”的定價創下馬駒橋樓市新低，更比兩個月前預期的價格下跌了3000元/平米。老盤降價也不再遮遮掩掩，領海·朗文世家、京貿國際城、遠洋一方等樓盤也都在推出新樓座時比前期便宜不少。
業內人士表示，從目前降價的樓盤來看，不少是大品牌的上市公司，到了年末，他們有沖業績的目的，所以促銷跑量。還有不少是擴張中的中小房企，資金緊張，只有通過降價銷售才能回籠資金補充現金流。
然而，這種短時間、大幅度的降價讓之前在此購房的業主們坐不住了。打砸售樓處、退房、要求補償等降價后遺癥在各大售樓處上演。
上輪低谷時期應對策略重現
經歷過2008年調控的開發商，面對業主的不滿，有的理性對待，如萬科因降價遭遇業主“維權”，與2008年一樣，萬科拒絕了業主的要求。
不過，也有不少開發商為了后期銷售的順利進行，2008年出現的緩和策略再度出現。如“降價補差價”、“三年后110%保值回購”、“送物業、送精裝修”等手法在全國各地樓盤出現，并成為各大樓盤促銷的手法。
對此，中經聯盟秘書長陳云峰表示，這也是面對中國不理性購房人的無奈之舉。買房也是一種投資，會有風險，購房人應該自己承擔風險。如果降價就補差價，那漲價就該退出溢價部分。但實際并不是這樣的。為了避免糾紛，應該完善購房合同，約定漲價和降價，雙方都不承擔責任，這樣才是權利和義務對等。
■ 應對策略
方法1
促銷升級 祭出“原價回購”
在無理由退房，補差價等應對降價后遺癥策略被市場逐漸接受后，以前也曾現于樓市的回購，在樓市下行大勢下顯得尤為搶眼。
11月24日，深圳開發商綠景地產提出，在其即將推出的綠景香頌項目的銷售過程中，推“三年原價回購”協議。綠景副總裁張梧峰介紹，在香頌項目12月3日的開盤當天，購房者可以自愿與開發商簽署一份“三年原價回購”協議，在3年后即2014年12月3日，希望開發商履行回購承諾的業主可以提出申請，2個月后綠景將按原購房合同價將房款返還業主。
回購策略一出，即在市場上引起了軒然大波。褒貶聲不一，不乏業內人士質疑其未來的執行細節和企業未來資金狀況是否可以兌現。但樓市低迷之下，此招除了平息未來可能出現的維權之亂外，更是給購房人注入信心，促銷噱頭更大。
深圳世聯地產市場研究部總監王海斌表示，在當前樓市慘淡背景下，這無疑給了購房者極大的心理安慰，這也表現出開發商目前為了努力銷售，促銷手段開始不斷升級。
方法2
以特價房、團購名義遮掩降價
面對席卷而來的降價潮，北京市場的降價趨勢業內有所共識。但仍不乏開發商為顧及老業主維權壓力以及品牌形象，絕口不提降價。特價房、團購已經成為規避降價系列“后遺癥”的最好盾牌。
近期，大興一項目推出均價分別為15980元/平米、17500元/平米的兩種特價房，其中后者比同類產品銷售均價低近3500元/平米。但相關負責人表示，“項目沒有大幅降價，特價的兩棟樓都是臨街的房源”。
除此之外，近日，某品牌開發商被曝某樓盤低于市場均價3000元/平米批量走貨。但記者核實相關負責人表示，批量購買為某單位團購優惠，項目仍會堅持市場價格銷售，不降價。
據記者了解，目前不少大體量的樓盤都采用此方法。由于體量大、產品類型多樣，不同樓座的位置及景觀條件往往差異較大，以此為依據降低個別樓座的售價更易被購房人接受。
方法3
多種贈送 “慰藉”老業主
雖然，與2008年的很多維權事件相比，調控大勢下，輿論并沒有再一邊倒地站在維權業主一方。但為了緩解老業主心中怨氣，開發商們還是使出不少“慰藉”老業主的方法。比起真金白銀的補差價，贈物業費，精裝修是折中的方法。
中弘·北京像素和華業東方玫瑰都是其中之一。近期推出12000元/平米平層小戶型的中弘·北京像素，無疑站在了“降價”的風口浪尖。不過一位北京像素的購房業主表示，去年3月左右購入4.75米高的LOFT房子，均價在21000元/平米左右，在7月的時候接到開發商通知贈價值2000元/平米的精裝修。該業主表示，“當時挺高興”，此外他所購買的同類產品房價變化不大，目前4.9米高LOFT價格21000元/平米，“給個精裝修也還可以”。
除此之外，通州區華業·東方玫瑰項目也因A9號樓降價10%引發老業主不滿，8月初，華業東方玫瑰推出A9號樓特價房，均價約15000元/平米。相比較A4號樓出現較為明顯的下調。開發商給出五重選擇的補償方案，除無條件退房外，可直接沖抵物業費或車位租賃費、低成本購車位等。
■ 律師說法
北京京華律師事務所、房地產專業律師秦兵
“原價回購”并非零風險
回購還是存在很大風險。如果開發商承諾原價或者增值回購，三年以后，開發商破產，企業主體都不在了回購就無法履行。
如果三年按原價110%的價格回購，三年房款增值10%，這對于開發商來說，是一個很好的融資方式。現在部分開發商為了資金回籠，使用各種手段，這也說明這些開發商資金鏈很緊張，一旦資金鏈斷裂了，回購更是無從談起。
在這種降價的潮流下，只有兩個選擇比較安全。第一是現房，買下就能入住的這種，沒有爛尾的風險，很快可以進行產權交接；另一種是法院拍賣的房子。
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