熱點關注文章：揚子晚報
去年以來，隨著以“新國十條”為標志的樓市調控出臺，給樓市降溫。但政策的變化也對一些正在履行過程中的房屋買賣合同帶來影響，導致了一些新類型的房屋買賣合同糾紛。蘇州市中級人民法院近日審結的一起房屋買賣合同糾紛案，就是因為可貸款比例忽然從80%下降到50%，而讓購房人措手不及付不起首付款，無力繼續履行合同。此種情況下購房者可以毀約嗎？
案例：貸款比例降低，首付多出26萬
購房人付不起首付，要求賣方返還5萬元定金和利息
33歲的江蘇省興化市農民古地久進城打工，在常州市從事酒水推銷業務。因其哥哥古天長在蘇州成家立業，古地久也打算在蘇州安家落戶，于是便委托哥哥幫助看合適的二手房。在跑了若干家房屋中介公司、看了無數打算出售的二手房后，古天長看中了蘇州一家房地產中介公司推薦的蘇州工業園區的一套房屋，成交價86萬元。中介公司介紹，當前貸款政策可貸到總房價的80%，只需首付20%即17萬余元就可以了。古天長把情況電話告知弟弟古地久，弟弟委托哥哥立即幫他把房子定下來。
2010年4月5日，古天長以古地久的名義在中介公司與賣方錢進、葛梅芳夫婦簽訂房屋買賣合同一份，合同簽訂后，古地久向錢進、葛梅芳交付定金5萬元。然而，中介公司在為古地久辦理貸款手續時，發現由于房地產市場宏觀調控導致銀行信貸政策調整，對于像古地久這樣外地戶籍且不在蘇州居住生活的購房者，已經無法取得80%的貸款，最多只能貸款50%了。中介公司立即通知了古地久，讓他準備50%的首付款。古地久一下子傻了眼，整整要多交30%將近26萬元！
經過兩個月的奔波，古地久籌錢不得，不得不決定放棄在蘇州購房的打算。同年6月8日，古地久以房貸政策發生重大變化為由主張無力購買此房要求撤銷合同并返還定金5萬元，但錢進、葛梅芳予以拒絕。古地久無奈之下向蘇州工業園區人民法院提起訴訟，請求法院判令錢進、葛梅芳返還定金5萬元并支付相應利息。
一審：政策調整屬應當預見的風險
為兼顧雙方利益，判決賣方返還40%的定金
蘇州工業園區人民法院于2010年8月18日公開審理本案，錢進、葛梅芳在庭上指出：國家政策變化只是降低了房貸比例而并未限制房屋所有權轉移，不必然導致合同履行不能。我們已按合同全部履行了自己的義務，我們的房屋原有公積金貸款20萬元尚未到期，為履行合同我們進行了提前還貸，產生了利息損失近4萬元。古地久單方解除合同沒有法律依據，請求駁回古地久的訴訟請求。
經雙方當事人確認，本案雙方當事人的爭議焦點是：由于房地產市場宏觀調控導致的貸款政策變化能否構成古地久解除合同的理由。
蘇州工業園區人民法院審理后認為，因銀行信貸政策調整所致的成本增加屬于當事人應當預見的商業風險，古地久不能以貸款政策變化為由主張免責。但考慮到貸款政策變化導致履約困難并非古地久本人主觀過錯所致，且本案中雙方當事人約定的定金數額較高，過分高于給被告造成的實際損失。為兼顧雙方當事人的利益，被告應適當返還古地久部分定金為宜。
最后，蘇州工業園區人民法院于2010年11月8日判決如下：錢進、葛梅芳于本判決生效之日起7日內返還古地久購房定金2萬元。
終審：貸款比例降低不是免責理由
維持一審判決，賣方只須返還40%定金
古地久不服蘇州工業園區人民法院一審判決，于今年1月17日向蘇州市中級人民法院提起上訴，提出：三方在簽訂合同時已預見到貸款政策變化的風險，因此雙方在合同的免責條款中明確約定，如因政策變化等不可抗力原因，致合同不能全面履行的，三方不承擔違約責任。請求改判錢進、葛梅芳返還古地久所繳納的定金5萬元。
蘇州市中級人民法院審理后認為：從雙方簽訂的合同來看，雖然有“如因洪水、地震、火災或法律法規變化、政府政策變化等不可抗力原因，導致本合同不能全面履行的，甲、乙、丙三方互不承擔違約責任”的條款約定，但需導致合同不能全面履行的情況下，各方才不承擔違約責任。本案在雙方履行合同過程中，確實出現了有關貸款政策的變化這一情況，但從古地久自行提供的有關中介公司職員的錄音材料反映，是因其無法取得80%的貸款而無法繼續履行合同，這僅是提高了古地久的購房成本，并不能因此產生合同不能全面履行的后果，且雙方并未約定古地久取得80%的貸款為履約的必要條件。因此，古地久認為其不能取得80%的貸款就可適用免責條款的上訴理由不能成立。近日，蘇州市中級人民法院判決駁回上訴，維持原判。
法官點評
本案中政策變化不是“不可抗力”
法官點評稱，可以看出，無論政策如何變化，首先還是看雙方簽訂的房屋買賣合同條款是如何規定的。
本案的合同中關于免責條款進行了如下約定：如因洪水、地震、火災或法律法規變化、政府政策變化等不可抗力原因導致合同不能全面履行的，互不承擔違約責任。這里的關鍵詞語在于“不可抗力”和“全面履行”，本案在雙方履行合同過程中，確實出現了相關的貸款政策變化這一情況，但是不是屬于“不可抗力”？是不是必然導致合同不能“全面履行”呢？本案中的政策變化只是降低了可貸款比例，而不是完全不能貸款，更不是禁止本案的買方購房，所以這只是以信貸手段提高了買方的購房成本，不是屬于“不可抗力”，并不能因此產生合同不能“全面履行”的后果，且雙方并未約定買方取得80%的貸款為履約的必要條件。所以法院認定買方不能以貸款政策變化為由主張免責，但考慮到貸款政策變化導致履約困難并非買方本人主觀過錯所致，且本案中雙方當事人約定的定金數額較高，過分高于給賣方造成的實際損失，所以酌定賣方退還了部分定金。（本文當事人為化名）
房貸政策
房齡20年以上銀行不給貸款
首套房最多可貸款7成，二套房最多可貸款4成
隨著貸款的逐步收緊，銀行房貸政策也越來越嚴。記者昨天從多家銀行了解到，目前在南京，房齡在20年以上的二手房，可貸款比例基本為零，各家銀行都停貸了。
首套房、二套房、二手房，可貸款比例各為多少？在接二連三的調控政策下，銀行房貸政策也不斷變化，讓不少購房人都暈了頭。昨天，記者調查光大、深發展、興業等多家銀行發現，對于首套房、二套房和二手房，目前南京各家銀行的貸款首付比例都差不多。某銀行房貸部負責人告訴記者，首套房目前可貸款比例最多為7成，二套房最多可貸款4成；二手房則分為首套和二套兩種，如果購房人是首次買房，則按首套計算，最多可貸7成，如果是第二次買房，則按二套計算，最多可貸4成；如果市民買的二手房房齡在15~20年，銀行一般不給貸款，超過20年的，則肯定貸不了款。這位負責人說，因為房齡太長的老房子，一旦貸款客戶不能還款，銀行處置起來特別麻煩，所以索性停貸。
免責聲明:本站所刊載的所有的房源信息、活動信息、資料及圖片均由網站用戶提供，其真實性、合法性由信息發布人負責，本網站不聲明或保證其內容之正確性或可靠性。所有信息請與經紀公司、房產公司、家裝公司、業主個人等確認為準！